Báo giá xây nhà phần thô chi tiết, quy trình và những điều cần biết

Xây nhà phần thô là giai đoạn quan trọng quyết định chất lượng và độ bền của công trình. Bài viết này cung cấp thông tin chi tiết về xây nhà phần thô gồm những gì, chi phí bao nhiêu tiền 1m2, cách tính đơn giá, báo giá chi tiết và tỷ lệ phần thô trong tổng giá trị xây dựng.

1. Xây nhà phần thô là gì?

Xây nhà phần thô là giai đoạn thi công khung xương của công trình, tạo nên nền móng và kết cấu chịu lực chính. Phần thô bao gồm các hạng mục:

• Nền móng, cọc, đà kiềng.
• Khung cột, dầm, sàn bê tông cốt thép.
• Tường gạch bao che và tường ngăn phòng.
• Cầu thang, bể ngầm (nếu có).
• Hệ thống đường ống âm tường, âm sàn (điện, nước, internet, cáp truyền hình).

Có thể hiểu: xây phần thô giống như “bộ xương” của ngôi nhà, còn phần hoàn thiện giống như “da thịt” và “nội thất” làm ngôi nhà đẹp và tiện nghi hơn.

---

2. Xây nhà phần thô gồm những gì?

Nhiều gia chủ lo lắng không biết phần thô và hoàn thiện khác nhau ở đâu. Dưới đây là danh sách chi tiết:

2.1. Phần thô

• Công tác chuẩn bị: định vị công trình, đào móng, ép cọc (nếu có).
• Thi công móng, dầm móng, hố ga, bể ngầm.
• Thi công khung cột, dầm, sàn bê tông cốt thép.
• Xây tường gạch (tường bao, tường ngăn phòng).
• Tô trát tường trong, ngoài.
• Thi công cầu thang, ô văng, ban công.
• Lắp đặt hệ thống điện âm, nước âm, ống điều hòa, đường cáp âm tường.

2.2. Phần hoàn thiện

• Ốp lát gạch, sơn bả, chống thấm.
• Lắp đặt cửa đi, cửa sổ, cửa cổng.
• Hoàn thiện trần thạch cao, trần nhựa.
• Lắp đặt thiết bị điện, nước (đèn, công tắc, ổ cắm, lavabo, bồn cầu…).
• Sơn tường, trang trí nội thất.

Như vậy: phần thô = khung nhà + hệ thống kỹ thuật âm. Hoàn thiện = thẩm mỹ + tiện nghi sử dụng.

---

3. Xây nhà phần thô bao nhiêu tiền 1m2?

Chi phí xây phần thô dao động tùy vào:

• Diện tích xây dựng.
• Quy mô công trình (nhà phố, biệt thự, nhà cấp 4, nhà trọ…).
• Vị trí thi công (nội thành, hẻm nhỏ, ngoại thành).
• Vật liệu sử dụng (xi măng, thép, gạch).

Đơn giá tham khảo 2025

• Nhà phố 1 trệt 1 lầu: 3.200.000 – 3.500.000 VNĐ/m2.
• Nhà phố 2 – 3 tầng: 3.300.000 – 3.600.000 VNĐ/m2.
• Biệt thự, công trình cao cấp: 3.800.000 – 4.200.000 VNĐ/m2.

Ví dụ: Xây nhà phố 2 tầng, diện tích 80m2 sàn → tổng diện tích = 160m2 → chi phí phần thô khoảng 530 – 570 triệu VNĐ.

---

4. Cách tính đơn giá xây dựng phần thô

Các nhà thầu thường áp dụng công thức sau:

Chi phí phần thô = Diện tích xây dựng × Đơn giá phần thô

Trong đó:

• Diện tích xây dựng = diện tích móng + diện tích các sàn + mái (quy đổi theo %).
• Đơn giá phần thô: trung bình 3,2 – 3,8 triệu/m2.

???? Gia chủ cần lưu ý: mỗi nhà thầu có thể tính móng, mái theo tỷ lệ khác nhau. Ví dụ:

• Móng băng: 30 – 50% diện tích sàn trệt.
• Sân trước, sân sau: 50% diện tích.
• Mái bê tông cốt thép: 50% diện tích sàn.
• Mái ngói kèo sắt: 60 – 70% diện tích sàn mái.

---

5. Phần thô chiếm bao nhiêu phần trăm giá trị công trình?

Thông thường, chi phí phần thô chiếm 55% – 65% tổng giá trị công trình.

• Với nhà ở phổ biến: 60% phần thô – 40% hoàn thiện.
• Với biệt thự cao cấp: phần thô có thể chiếm ít hơn (50 – 55%) vì chi phí hoàn thiện, nội thất rất lớn.

Như vậy: phần thô là giai đoạn tốn kém nhất nhưng cũng quan trọng nhất, quyết định độ bền vững và an toàn công trình.

---

6. Báo giá xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện

Hiện nay nhiều đơn vị xây dựng cung cấp 2 gói dịch vụ:

• Gói 1: Chỉ phần thô → Chủ nhà tự lo vật liệu hoàn thiện.
• Gói 2: Phần thô + nhân công hoàn thiện → Chủ nhà tự mua vật liệu hoàn thiện, nhà thầu thi công.

Báo giá tham khảo 2025

• Phần thô: 3,75 – 3,8 triệu/m2.
• Phần thô + nhân công hoàn thiện: 5,5 – 6,5 triệu/m2.

Ưu điểm gói 2: gia chủ vẫn kiểm soát được vật liệu, nhưng yên tâm về nhân công.

---

7. Top 10 báo giá xây nhà phần thô được quan tâm

Khách hàng thường so sánh báo giá giữa nhiều đơn vị. Một số yếu tố cần xem khi tham khảo:

1. Giá trọn gói/m2.
2. Chi tiết vật liệu (xi măng, thép, gạch, cát).
3. Quy trình bảo hành.
4. Tiến độ thi công.
5. Kinh nghiệm và công trình đã thực hiện.
6. Có hỗ trợ xin phép xây dựng không.
7. Cách tính móng, mái có rõ ràng không.
8. Chính sách thanh toán.
9. Có cam kết không phát sinh chi phí.
10. Đánh giá khách hàng cũ.

---

8. Ưu nhược điểm của việc chọn xây nhà phần thô

Ưu điểm

• Giúp giảm chi phí đầu tư ban đầu.
• Gia chủ có thể chủ động lựa chọn vật liệu hoàn thiện.
• Linh hoạt thời gian, hoàn thiện dần theo khả năng tài chính.

Nhược điểm

• Gia chủ phải tự tìm nhà cung cấp vật liệu hoàn thiện.
• Dễ phát sinh chi phí nếu không quản lý chặt.
• Mất thêm thời gian và công sức để giám sát.

---

9. Lời khuyên khi chọn nhà thầu xây dựng phần thô

• So sánh ít nhất 3 báo giá từ 3 nhà thầu.
• Kiểm tra rõ hợp đồng: hạng mục, vật liệu, tiến độ.
• Yêu cầu cam kết không phát sinh chi phí ngoài hợp đồng.
• Chọn nhà thầu có đội ngũ giám sát kỹ thuật.
• Tham khảo công trình thực tế mà nhà thầu đã làm.

---

10. Câu hỏi thường gặp (FAQ)

1. Xây nhà phần thô có cần thiết không?
→ Có, vì đây là giai đoạn tạo nền móng và khung chịu lực, quyết định sự bền vững lâu dài.

2. Nên chọn gói phần thô hay phần thô + nhân công hoàn thiện?
→ Nếu có thời gian và kinh nghiệm, bạn có thể chọn phần thô. Nếu muốn tiết kiệm công sức, nên chọn gói phần thô + nhân công hoàn thiện.

3. Đơn giá xây dựng phần thô gồm những gì?
→ Gồm: công thợ + vật liệu xây thô (xi măng, sắt thép, gạch, cát, đá, cốp pha, bê tông). Không bao gồm vật liệu hoàn thiện như gạch ốp lát, sơn, cửa, thiết bị vệ sinh.

4. Có thể chỉ thuê nhân công xây dựng phần thô không?
→ Có, nhưng bạn phải tự mua và vận chuyển toàn bộ vật liệu.

5. Thời gian xây phần thô mất bao lâu?
→ Tùy diện tích và số tầng, thường mất từ 2 – 5 tháng.

---

11. Kết luận

Xây nhà phần thô là bước khởi đầu quan trọng, chiếm hơn 60% tổng chi phí và quyết định sự bền vững của công trình. Người tìm kiếm thông tin thường quan tâm nhất đến: phần thô gồm những gì, chi phí bao nhiêu tiền/m2, cách tính giá, và tỷ lệ phần thô trong tổng công trình.

Lời khuyên: hãy chọn nhà thầu uy tín, hợp đồng rõ ràng, báo giá minh bạch để tránh phát sinh chi phí ngoài dự kiến.